【新浪】楊龍飛:從中國走向世界的勒泰商業夢想

發布時間:2017-08-15 來源:觀點地產網 點擊次數: 字號:

“攜手世界商業,改變城市生活。勒泰的理念,最終是希望給一個城市帶來商業的繁榮和生活的活力,帶來一個更好的生活空間。”
??觀點地產網 與勒泰商業地產集團董事局主席楊龍飛的對話,是在港島香格里拉酒店。為了參加在此舉行的2016觀點商業年會,短短兩天內他在德里與北京完成了工作安排,最終抵達了香港。
??楊龍飛似乎早已習慣這樣緊密的行程,疲憊感并沒有顯露在他身上,讓人印象深刻的反而是他直爽的性情、質樸的言辭與誠懇的待人之道。
??他并不諱言自己從零售業起步,進而踏入商業地產領域的創業經歷。從1998年開辦石家莊乃至河北省第一家大型倉儲超市到現在掌舵香港上市企業中國勒泰商業地產,楊龍飛的創業史已有18年。
??18年間中國商業地產風云變幻,潮汐交替,但似乎始終沒有磨滅楊龍飛心中的熱情。時至今日,他的話語中仍然帶著對商業理想的描述:"攜手世界商業,改變城市生活。勒泰的理念,最終是希望給一個城市帶來商業的繁榮和生活的活力,帶來一個更好的生活空間。"
??在石家莊、唐山等項目為標桿下,勒泰集團順利推進國內、美國和印度的布局。
??2016年,楊龍飛為勒泰集團勾勒的版圖,已從中國擴大至全世界。而未來五年,勒泰集團還將繼續在海內外開拓國內商業綜合體標桿項目,實現百億之上的戰略發展。
??從零售到商業
??由零售業起家繼而進軍商業地產開發的企業,在全球范圍內不乏有菲律賓的SM集團、日本的永旺、澳大利亞的西田等案例,楊龍飛創立勒泰商業的路徑也不例外。
??90年代中后期,業態單一的傳統百貨在激烈競爭和外來現代百貨的沖擊下,開始無法匹配消費者的更多需求,憑借著敏銳的商業嗅覺,楊龍飛看到了此間的機會。
??1998年,楊龍飛開始涉足商業零售,首次將歐美盛行的超市業態引入了河北,開創了輻射華北區域的自助式購物模式,并快速在全省范圍內實現了布點發展。
??在零售業收獲的第一個成功并沒有讓楊龍飛止步,帶著在零售業沉淀的商業運營思維和經驗,他開始將目光投向商業地產的開發與運營。
??2001年,楊龍飛創立了中國勒泰商業地產集團,以勒泰集團為平臺,真正開啟了在商業地產領域的馳騁。
??2004年,勒泰集團第一個項目唐山遠洋城購物廣場正式開業。在楊龍飛的回顧中,這個項目是其真正實現了開發與運營并獲得了預期收益的首個作品,"我們在2003年就開始打造唐山遠洋城,面積12萬平方米,當時的投資是4億元,現在每年的毛利有1.6億元"。
??繼唐山遠洋城步入成熟的運營期后,勒泰集團在2009年開始打造第二個項目--石家莊勒泰中心。這個投資53億元、建面超62萬平方米的城市綜合體,既是勒泰的新機遇,也是一次全新的挑戰。
??而看似獨立發展的零售與商業地產兩大業務板塊,開始在此時發揮了協同效應。
??2011年,勒泰集團、家樂福以及華懋集團宣布,計劃通過合營企業在內地投資房地產,重點在河北布局城市綜合體項目,家樂福亦將成為商業地產項目的主力商家。
??楊龍飛創建的勒泰集團,進入了更廣闊的發展天地,同時也敲開了資本市場的大門。
??2012年6月,勒泰商業正式登陸港交所主板;同年12月,石家莊勒泰中心迎來了開業。目前,石家莊勒泰中心日均客流量逾8萬人,年銷售額約18億元。
??以涵蓋購物中心、酒店、公寓等綜合業態的石家莊勒泰中心為代表,楊龍飛理想中的城市綜合體產品終于得以呈現。
??憑借唐山遠洋城、石家莊勒泰中心的運營收獲,勒泰集團的國內外拓展開始提上了日程。
??從中國到世界
??截至目前,勒泰集團已布局石家莊、唐山、邯鄲、保定、南京以及美國洛杉磯,形成了以勒泰中心為代表的城市綜合體品牌。
??2016年12月,勒泰集團的第二個勒泰中心唐山勒泰中心即將開業。這座總建筑面積達110萬平方米、商業體量26萬平方米的城市綜合體,既是勒泰旗下的第三代城市綜合體,也是其"一城,一景,一地標"理念下的最新成果。
??"勒泰的項目不是做單純的產品復制,而是要結合每個城市和區域人們的需求來打造的,讓建筑富有靈魂,讓商業具備生命力,才能長久地成為提升人民生活豐富度的空間"。
??"我們并不是單一地以地產的標準來衡量商業的價值,因為有零售背景,其實勒泰對項目的地理位置、交通配套、周邊人口和消費特點的要求是比較苛刻的。"
??楊龍飛笑稱,在零售商場的經營中,任何一個收銀臺位置的設置都可能是關乎盈虧的關鍵細節。在建筑規劃、動線設計和業態組合這方面,勒泰從零售經營中形成了自己的經驗。
??基于這種獨特的背景,在商業地產在全國迅猛發展的熱潮中,楊龍飛更早地認識到了因地制宜的重要性。
??"對于城市的選擇,我們遵循的原則和商業理念是一脈相承的,并不是一定要限定在幾線城市去發展,而是因地制宜,進不進那個城市取決于有沒有合適的位置。"
??除了財務上的投資回報測算之外,影響楊龍飛做決策的一大因素還在于獨特的影響力。用他的話來說,即是"連鎖而不復制"。
??借助城市的經濟特色,發展商業、文化綜合性商業地產項目的出發點,煉就了今日勒泰"一城,一景,一地標"的理念。
??而在國內拓展的版圖的同時,他開始將投資目光瞄準了海外。2014年,勒泰斥資6000萬美元收購了位于美國洛杉磯橘郡的地塊,計劃以新唐人街理念計劃建設海外勒泰中心。
??同年,勒泰商業完成了對美國加利福尼亞西科維納市South Hills Plaza項目的收購。
??2016年10月,勒泰與印度地產商Mantri集團、Bestech集團簽署合作協議,將落子班加羅爾和古爾岡。
??談及海外投資的初衷,楊龍飛直言看好海外華人的商業市場:"海外華人已經是個數量不小的群體,我相信按照我們的理念去整合商業資源和服務,是有市場機會的。"
??勒泰的海外布局同時也肩負著楊龍飛的使命,在他的預期中,更希望這些項目能充分整合華人商業文化,融入中國特色文化元素,通過區域規劃、建筑裝潢等將中國文化以全新的商業理念呈現在海外市場。
??未來的五年,將成為楊龍飛實現商業夢想的關鍵。按照規劃,勒泰集團將繼續專注于地標性商業地產,在中國及海外快速拓展項目,將資產規模由百億向千億擴張。
??輕資產"悖論"
??與楊龍飛的對話,最后落在了商業地產與金融結合的討論。
??如何在國內應對持有型商業資產的資本沉淀,是持有型商業地產開發運營商面臨的共同問題,勒泰同樣不是例外。
??在被喻為"黃金時代"的房地產高增長階段,楊龍飛選擇了一條頗具挑戰的商業模式--持有商業地產。
??盡管勒泰旗下的綜合體中也規劃有部分住宅,但截至目前,其持作運營的商業面積已超過百萬平方米。
??"產權分散的商業物業,沒有統一的經營,基本就喪失了生命力。"楊龍飛的"一城,一景,一地標"的理念,同樣要建立在持有產權物業的統一經營基礎上。
??與持有商業物業決策相對應的,則是難以回避的投資回報周期長、資金沉淀量大難題。
??但談及近年眾多房企嘗試的商業地產輕資產模式,楊龍飛的觀點極為清晰,對于輸出管理的輕資產模式,他并不認同。
??"商業地產和酒店業不同,酒店管理公司有自一套管理標準可以輸出,但是商業地產運營管理是沒有標準的,因為每個不同的城市、不同的地段、不同的綜合體都不一樣,不存在標準,不形成知識產權,也就不能叫輸出。"
??在楊龍飛看來,商業地產的輕資產應該是與金融相結合:"商業地產本身就是資本密集型行業,嚴格來講,我認為商業地產的輕資產就是個悖論。實際上,今后要談的輕資產應該是地產怎么和金融結合起來,商業資產如何證券化,即REITs。"
??這正是勒泰當前在推進的事項,以國內步入成熟運營期的項目為基礎,勒泰正與國際證券機構合作進行資產證券化。
??"打通資本渠道,是我們一直要圓的夢。"楊龍飛認為,只有從選址、規劃、建設、招商、運營推進到最后把產權證券化賣給市場,商業地產才能建立完整的價值鏈條,"因為國內的金融環境還不成熟,才導致這個商業地產的產業鏈沒有形成閉合"。
??但楊龍飛對未來國內資產證券化的仍充滿信心,"我相信這個市場一定會向開放發展,因為只有實現證券化,才能更好地減輕企業對大型城市物業的持有壓力"。
??與此同時,勒泰在香港資本市場逐步搭建金融平臺和通道的規劃也在浮出水面。
??2016年7月,勒泰證券(香港)有限公司獲得了香港證監會批準的證券交易和期貨合約交易拍照。
??2016年7月,勒泰金融集團完成收購富國基金管理有限公司,并將其更名為勒泰資產管理有限公司。
??從零售業到商業地產開發和運營,再到資產管理業務,楊龍飛掌舵的勒泰集團還未停下腳步。
??在前方指引他的目標,是一個集合地產開發、物業運營、商業零售和金融服務為一體的商業地產帝國之夢。
??以下為觀點地產新媒體對勒泰商業董事局主席楊龍飛先生的采訪實錄:
??觀點地產新媒體:勒泰商業的商業理念是怎樣的?"一城一景一地標"應該如何理解?
??楊龍飛:"一城一景一地標"是我們的發展理念,細化從商業業態來講,我們的理念是"攜手世界商業,改變城市生活"。對商業物業的建筑設計而言,要和當地的文化結合起來,和市場結合結合起來。而"一城一景"是因為每個城市市場情況不同,人們的消費習慣不同,地域文化也不同,我們是要結合這個城市的特點去做適合當地市場和文化的商業物業。
??勒泰商業的物業規劃設計和業態組合理念,最終都是希望給一個城市帶來的是商業的繁榮和生活的活力,帶來一個更好的生活空間。
??觀點地產新媒體:勒泰商業未來的城市布局是怎樣規劃的?會不會考慮進入一線城市?
??楊龍飛:我們會提高對一二線城市的關注,但是這取決于有沒有合適的位置。在城市的選擇方面,我們遵循的理念也和商業理念一脈相承的,并不是一定要限定在幾線城市去發展,而是因地制宜,進不進那個城市首先要看有沒有合適的位置。
??有些城市商業競爭非常激烈而且也沒有合適的位置了,那么不管這是一線城市還是二線城市,都不是我們要進入的領域。我們的理念是因地制宜,也就是真正能為這個城市服務,而不是單純為了地產開發能不能賺錢。我們希望一個購物中心確實能夠為城市帶來一種生活豐富度的提升,要對社會貢獻最大化,所以并不是單一地以地產的標準來衡量商業的價值。
??國內也有很多企業做商業地產,但是我們的理念和地產開發商可能不太一樣,因為我們帶有零售背景,所以對選址和交通條件也很重視,現在的項目主要是在城市中心和城鄉結合部,也是基于地理位置和交通條件,周邊人口和消費特點因地制宜來打造的綜合體。
??觀點地產新媒體:除了土拍市場拿地之外,勒泰商業會不會考慮合作或者收購的方式拓展項目?
??楊龍飛:合作模式可以考慮,這完全可以是在資本層面上來進行合作。收購方式也不排除,但都是要根據具體項目具體情況來考慮。
??觀點地產新媒體:勒泰商業近幾年在美國、印度都有投資,您為什么會考慮投資海外?
??楊龍飛:一個方面是國內的土地成本很高,投資回報周期很長,另一個是國外華人也多,按照我們的理念去整合這些商業資源和服務,我認為是有市場機會的。
??觀點地產新媒體:勒泰商業在美國的項目進展怎么樣?
??楊龍飛:美國有兩個項目,一個是在洛杉磯西科維納市收購的現有物業,目前的租賃情況符合預期;另一個是在洛杉磯橘郡的項目,項目規劃現在已經獲批了,接下來會按計劃進行開工。
??觀點地產新媒體:商業地產因為回報周期長可能都會遇上資金沉淀的問題,近幾年也有許多企業在嘗試輕資產模式,您是怎么看輕資產模式的?
??楊龍飛:如果指管理輸出,我認為一般的商業地產是不存在管理輸出的。商業地產和酒店業不同,酒店管理公司是有自己的一套管理標準可以輸出的,但是商業地產運營管理是沒有標準的,并不形成知識產權,因為每個不同的城市、不同的地段、不同的綜合體都不一樣,不存在標準,即便是業主選擇了品牌企業來進行管理,但最后其實也不能保證一定運營成功。
??商業地產本身就是資本密集型行業,嚴格來講,我認為商業地產的輕資產就是個悖論,是個不存在的事情,實際上今后要談的輕資產應該是地產怎么和金融結合起來。
??觀點地產新媒體:在結合金融方面,勒泰商業有什么新嘗試嗎?
??楊龍飛:現在我們國內項目正在和國際證券機構做資產證券化,打通資本市場,這是我們一直要圓的一個夢,如果能從選址、規劃、建設、招商、運營推進到最后把產權證券化賣給市場,那么這就是是完整的鏈條。
??因為國內的金融環境還不成熟,導致商業地產的產業鏈沒有形成閉合,所以企業做得慢,像是個沒有長大的小孩。現在國家也已經意識到這點,我相信這個市場一定會向開放發展,因為這種大型的城市物業如果讓企業單獨承擔是非常沉重的,只有市場化證券化才能解決資本沉淀的問題。
??觀點地產新媒體:中國經濟增速已經放緩,有觀點認為商業地產領域已經進入寒冬,您是否認同這樣的觀點?

??楊龍飛:我不認可這種說法,消費是不可逆轉的。GDP增長雖然放緩,但是消費還是會隨著GDP增長而增長的,無非是形式和渠道變得更多樣了。線上和線下最后還得合二為一,這兩者是辯證統一的,只是一個事物的兩個方面,兩種不同的形式,商業的本質還是消費,這是不變的。

本文標簽:勒泰勒泰集團勒泰中心楊龍飛

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