【贏商網】國內“首單非一線城市優質商業REITs產品”樣本解讀  勒泰地產打造“商業地產+金融”完美閉環

發布時間:2017-08-30 點擊次數: 字號:


    在商業地產領域長袖善舞的港股上市公司,勒泰商業地產有限公司(00112.HK)控股公司中國勒泰商業地產集團(以下簡稱“勒泰地產”),有了金融的助力,發展開啟了“加速度”。


    8月3日,勒泰地產聯合國內領先的REITs團隊中聯基金,成功設立“境內首單不依賴主體評級REITs產品”。


    8月30日上午,以“同心共贏 蓄勢遠航”為主題的勒泰REITs產品(以下簡稱“勒泰REITs”)掛牌敲鐘儀式將于深圳證券交易所正式舉行。   


勒泰集團金融事業部總裁張妍


    中國證監會、政府部門、銀行、金融與投資機構均高度關注,將共同見證對中國不動產資本市場具有里程碑引領意義的歷史時刻。勒泰集團創始人、董事局主席楊龍飛也將蒞臨現場與重量級嘉賓共同敲響掛牌寶鐘。


    勒泰REITs受到社會各界普遍關注,皆因產品以前所未有的開創性,創下多個“第一”,既是“首單不依賴主體評級REITs產品”,也是“首單河北省REITs產品”,以及“首單非一線城市優質商業REITs產品”,且創“同類型產品REITs成本最低”。


    中國證監會債券部副處長閆云松給出了“意義重大、方向正確,值得行業研究” 的高度評價。

石家莊勒泰中心成為潮流聚集地


    該產品創下多個“第一” 認購超1.3倍


    據本次勒泰REITs項目負責人、中聯基金執行總經理李艷介紹,勒泰REITs產品發行規模35億元,其中優先A1類證券10億元,占比28.57%;優先A2類證券21億元,占比60%;權益級4億元,占比11.47%。


    中誠信證評給予A1類證券AAA評級,優先A2類證券AA+評級。產品吸引了商業銀行、證券公司、公募基金等主流機構投資者和投資擔保公司、私募基金公司等另類投資機構的青睞和廣泛參與,認購倍數超過1.3倍,發行效果明顯優于近期發行同類產品。


    那么,該產品如何才能博得評級機構首肯與認可,且無需依賴主體評級進行增信和擔保呢?根本原因在于該勒泰品牌產品具有:


    優質底層資產


    穩定的收入


    開創性的設計和運營理念


    該產品底層資產石家莊勒泰中心,地處石家莊城市主軸線交匯處的核心商圈,是石家莊首條地鐵上蓋項目。


    項目總體量超62萬平方米,本次入池的裙樓購物中心建筑面積38萬平米,于2012年開業,長年保持95%以上出租率,擁有400余個高質量租戶,開業即為石家莊填補城市品牌空白58個,項目日均客流量達10萬人次,其所打造的潮流、時尚城市綜合體項目一經開業即成為石家莊市的文化娛樂地標,及國內首家獲評AA##景區的購物中心。

城市地標石家莊勒泰中心

    對于投資者爭相買單的原因,勒泰集團金融事業部總裁張妍表示,國內大部分機構投資者大多是債券投資邏輯,他們更關注主體信用而非資產本身。


    而勒泰發行的是境內首單不依賴主體評級REITs產品,這成為產品認購過程中的最大難點,但也成就了產品發行成功后的最大亮點。


    石家莊勒泰中心是勒泰集團的優質資產,是省會城市、核心商圈、成熟運營5年的商業物業,租金收益處于增長期,業態組合優勢突出,客流堪比同體量一線城市優質知名物業。


    勒泰集團是零售背景的商業地產開發及運營商,秉承20年如一日的匠人精神,潛心研究商業,深諳商業地產的核心是提高物業品質、提升租金收益。


    “最終說服投資者的肯定是產品本身、資產本身,優質的資產可以有效保障投資者的投資收益,并不需要依賴高評級的主體為產品的收益進行兜底。”


    成為“非一線城市商業項目資產證券化”經典案例


    據悉,勒泰此次發行的產品打破了以往REITs產品傾向于一線城市商業物業的“城市優先”邏輯,為非一線城市優質商業項目資產證券化提供了成功范例。


    那么,嗅覺敏銳的投資機構為何首選勒泰?


    據了解,勒泰起步于零售、專注于商業地產開發及運營,注重對國際上商業地產開發發展路徑的研究和成功經驗的借鑒。公司在涉足商業地產之初便確定了產權自持、統一經營、長期收租的經營模式。


    基于對商業地產發展邏輯的研究和深刻理解,早在國內REITs尚未起步的2012年,勒泰便意識到資產證券化是商業地產可持續發展的必由之路,并前往香港上市,希望學習李嘉誠的匯賢商業信托、越秀REITs的成功模式。后期隨著國內相關政策的變化,勒泰便轉回國內,積極與國內有資產證券化實操經驗的團隊溝通。


    在產品打造上,勒泰也力求精益求精。


    不同于國內許多商業地產開發商的住宅開發背景,勒泰起步于零售業,因此在業態分布和客流動線的規劃設計上有很強優勢,在項目設計之初便充分考慮了后期商業運營需要,從而為商場租金收益的有效提高提供了前期準備。


    資產證券化對標的物業的要求之一是能夠產生獨立、穩定的現金流。


    勒泰以匠人之心打造每一個產品,以“連鎖不復制”、“一城一景一地標”的理念,從項目選址、開發、設計、及后期運營每個步驟都精雕細琢,因此公司有足夠的信心所開發的項目能夠接受資本市場的考驗。


    這是勒泰能夠發行國內首單不依賴主體評級REITs產品的必要條件。


手繪版的石家莊勒泰中心

    優秀的合作伙伴亦是成功的關鍵。據了解,與2014年中國首單REITs“中信啟航”的原班人馬進行合作,也是勒泰REITs可以克服諸多障礙得以成功的關鍵。


    據了解,除石家莊勒泰中心項目外,勒泰集團在多地擁有優質商業地產項目,這些項目是否有逐步完成資產證券化的安排?


    勒泰集團金融事業部總裁張妍表示,目前勒泰已在國內成功開發唐山遠洋城、唐山勒泰中心、邯鄲勒泰城、石家莊勒泰中心等標桿項目,這些資產大部分都是勒泰計劃自持的商業物業,匹配有部分住宅、公寓、寫字樓等銷售產品,且其選址、設計和運營都非常考究。


    其中,唐山遠洋城購物中心已經成熟運營13年之久;


    唐山勒泰中心于去年年底開業,項目運營日趨成熟,體驗式業態占比高達70%;


    邯鄲勒泰城是戰漢風格歷史街區,計劃在今年年底開業。


    張妍指出,勒泰是商業地產商,擁有大量的優質商業物業,因此資產證券化仍然會是勒泰實現資金回流、降低杠桿、提升資產運營效益的重要手段。“在時間安排方面,由于目前國內資產證券化對標的物業的選擇還是偏向于成熟運營的物業,因此我們將結合這一現狀,未來可能優先考慮對唐山遠洋城進行證券化安排。但同時,我們也注意到市場上出現了以培育期的商業為標的物業的不動產證券化產品、以及PRE-ABS的產品模式,因此也在考慮能否將處于培育期的唐山勒泰中心和邯鄲勒泰城的證券化安排提上日程。”


    “目前已經有多家金融機構表示有意愿為勒泰做目前存量項目的進一步資產證券化安排,一些機構也為勒泰提供了方案,下一步的計劃就看這些方案的設計能否很好地切中我們的需求。”


    打通“商業地產一金融”的任督二脈


    勒泰集團創始人、董事局主席楊龍飛從事商業零售經營超過20年。


    據他觀察,國際上優秀的商業物業集團,無論是澳洲的西田(Westfield)還是美國的西蒙(Simon),都不是開發商背景,都是零售企業轉型過來,而且無一例外地擁有REITs這一重資產金融平臺。因此,勒泰集團在不斷提升商業管理能力同時,始終把搭建REITs平臺作為集團重要戰略。


    那么未來REITs業務是否會成為勒泰集團的長期戰略方向之一?“一定會。”張妍表示,盤活存量資產,回籠資金可滿足企業再發展。


    勒泰擁有大量自持商業物業,擁有自己獨立完備的商業管理團隊和多年的商業運營管理經驗。對運營較為成熟的物業打包設立REITs并在公開市場發行,實現資金快速回籠,同時持有部分REITs份額,享受未來分紅和物業升值收益,這將是勒泰的長期發展方向和深度訴求。


    其次,REITs業務可推動改善財務報表,部分實現輕資產化,降低資產負債率,提高權益回報率。


    最后,目前REITs能部分實現將資產持有與資產運營的金融屬性與使用屬性相分離,可以提升租金收益坪效,有助于勒泰以資產管理人的身份,收取管理費和業績報酬,更專注于資產管理和運營提升物業品質。


    從金融視角看,REITs不同于傳統投行業務,更重視通過持續性運作管理,提升租金回報率、挖掘物業價值,借助資本市場給投資者帶來長期的穩定回報。


    從地產視角看,REITs不僅是一種融資工具,將成為一種新的商業模式,優化資源配置,加速優勝劣汰,通過長期、持續的物業價值增值實現優質商業管理的品牌價值輸出。


    借力REITs打通“商業地產一金融”任督二脈的勒泰,未來將如何發展?


    張妍表示,可預見的購物中心與不可預見的資本大佬相匹配。勒泰未來不會停止對金融創新的嘗試與探索。打造公募REITs是盤活存量商業資產的平臺,也是集團的長期戰略方向。


    未來,勒泰將打造資產管理平臺,實現優質商業管理的品牌價值輸出,輕資產運營,利用好上市公司平臺,收購并購符合勒泰標準的、具有商業升級潛力及收益提升空間的商業資產,來擴大集團資產規模,并通過孵化基金持有,待資產收益能力可以對標市場要求時,進行資產證券化,實現資本退出。


    中國證監會債券部副處長閆云松指出,在中央和國務院12次發文要求加快資產證券化業務發展背景下,勒泰此次發行的產品對于市場后續發展將起到良好的引導作用。該產品亦被譽為“非一線城市商業物業REITs”的先驅者。   

唐山勒泰中心

    在業內人士看來,勒泰REITs之所以成為國內REITs發展“教科書”式案例,最大的前提是,勒泰是一家擁有多個優質項目的商業物業集團,其依托“一城一景一地標”理念規劃設計的城市綜合體項目,體現出旺盛的生命力,擁有強大的運營與升值潛力。


    勒泰集團旗下以勒泰中心、勒泰城命名的城市綜合體,均是結合所在城市的歷史文化與環境,因地制宜,為城市實現“量體裁衣”,打造商業與精神文化雙地標。


    因此每到一處,勒泰標桿項目均受到當地政府與百姓的認可,吸金潛力巨大。勒泰始終以匠人之心精雕細琢,將城市綜合體變成一個個大師級手工作品,這是勒泰REITs能夠成功發行的根本原因。


    也正因產品的獨特價值,勒泰收獲諸多殊榮。


    2016年,勒泰集團榮獲“2016年度中國城市推動典范企業”獎項;


    2017年1月,勒泰商業地產在港交所“2016中國融資上市公司大獎”頒獎典禮上榮膺“最具潛力上市公司”大獎;


    2017年8月,勒泰集團榮膺“2017中國地產年度影響力上市企業”。


    媒體鏈接:http://news.winshang.com/html/062/4305.html




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