【金融界】資管新規致地產融資途徑收窄?商業地產證券化成趨勢

發布時間:2018-04-27 來源:金融界 點擊次數: 字號:

2018年,資管新規一系列監管政策出臺,金融監管正從制度上強調監管姓“監”,遠離“牛欄關貓”、“鐵路警察各管一段”的現象。而從過去20年的經驗來看,融資能力是房地產企業的生命線。房地產行業過去三年融資總規模合計75950億元人民幣,其中銀行授信為地產企業主要融資渠道,占比為73.81%。在國家大力呼吁地產去產能去杠桿的背景下,整體來看,銀行授信全面趨緊。隨著主要融資渠道的收緊,證券化和REITs作為合理平衡風險與降杠桿等金融創新工具蓬勃興起。

  房地產融資手段解析——REITs

  REITs ,即房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts),以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產,以目標不動產的租金收入為主要收入來源的信托基金。REITs采用公司或信托的組織形式,以發行股份或受益憑證的方式集中投資人的資金,再由專門的基金托管機構進行托管,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,其后將綜合投資收益比例分配給投資者。

  簡單來說,REITs是一種籌集大眾資金并由專業機構管理及定向投資于房地產行業的基金。REITs是一種以發行股票或受益憑證的方式匯集眾多投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

  國際通行意義上的REITs在性質上類似于基金,少數屬于私募,但絕大多數屬于公募。REITs可以封閉式或開放式運行,也可以上市交易流通, REITs的主要特征體現在公開募集、以不動產資產投資為主、具有流動性、享受稅收中性待遇、強調資產組合管理、嚴守分紅派息與杠桿政策等。

  REITs最早產生于美國20世紀60年代初,由美國國會創立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。在亞洲,最早出現REITs的國家是日本,由于日本的房地產公司眾多,所以該市場在日本規模很大。

  1960年,世界上第一只REITs在美國誕生。正如20世紀60-70年代的其它金融創新一樣,REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅,REITs開始成為美國最重要的一種金融方式,一般情況下REITs的分紅比例超過90%。美國大約有300 個REITs在運作之中,管理的資產總值超過3000億美元,而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

  近二十年來,北美地區的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于歐債危機的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見,在不同時間區間內,不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。

  國內REITs的發展

  從增量時代進入到存量時代,如何盤活巨額的存量資產,成為中國經濟改革的重要課題。中國政府在《“十三五”規劃綱要》中明確提出“開展房地產投資信托基金試點”,而REITs亦在中國經歷了數十年的發展歷程。

  目前,我國房地產ABS產品的交易結構主要采用直接轉讓的交易結構、類REITs結構、信托模式結構(類CMBS結構)三種交易結構。根據基礎資產屬性特征和融資方需求,適用的交易結構不盡相同。對應收賬款、購房尾款、企業債權等既有債權,通常采用直接轉讓的交易結構。對寫字樓、科研辦公樓、倉儲物流中心等不動產,其項目公司股權可以過戶給私募基金,專項計劃持有私募基金份額,即過戶型REITs,通常采用類REITs交易結構;或者以公寓酒店、度假村、購物中心,社區商業、寫字樓等不動產為抵押,信托計劃發放信托貸款(或委托貸款),專項計劃持有信托受益憑證,即抵押型REITs,通常采用信托模式結構。對收益權證券化,需要將收益權轉為債權,適合采取信托模式的交易結構。

  在增信措施方面,不同類別的房地產ABS所采用的增信措施表現有所差別。抵押型REITs通常可不設置額外的增信措施,但也有部分產品設置了如第三方流動性支持、差額補足等額外增信措施。收益權證券化及抵押型REITs,通常會設置多重增信,如物業質押、項目公司股權或現金流權質押、超額覆蓋、準備金/保證金賬戶、第三方流動性支持、保證擔保、差額補足等。既有債權證券化在交易結構設計方面,既有債權證券化可能會設置循環結構、不合格資產贖回等安排,以及準備金/保證金賬戶、擔保保證、超額抵押/超額覆蓋、流動性保證、差額補足等增信措施。

  房地產ABS在短期內私募抵押型REITs和類REITs是主流,與國際接軌發展標準公募REITs是趨勢。

  中國在 REITs 產品模式的選擇有兩種:債券型和股權型。兩者的區別主要在于發行設立機構的不同,同時也表示著銀監會與證監會的分歧。前者主張 REITs 不上市交易,由商業銀行與投資信托公司發行,并在其間流通,后者主張由國內的券商來控制REITs,通過上市交易來進行運作。

  選擇REITs時應選適當配置國外規模較大、交易活躍且累計回報率穩定的REITs產品以及投資標的質量高例如地段好、出租率高、往期收益率高等。根據2017年12月27日,戴德梁行發布的2017《亞洲房地產投資信托基金(REITs)研究報告》顯示,國內REITs發行呈現出井噴式增長。截至2017年10月,國內已成功發行商業房地產資產證券化產品共計43單,總發行規模1262.2億元,其中類REITs產品共26單,發行規模609.5億元。截止到2017年12月20日,2017年國內市場共發行16單類REITs產品,發行總額379.67億元,較2016年增長156.10%。而在多個REITs產品當中,勒泰商業地產集團去年于境內發行REITs產品—中聯前海開源-勒泰一號尤其出色。

  2017年8月3日,勒泰商業地產在境內成功發行首單房地產投資信托基金(“REITs”)產品—“中聯前海開源-勒泰一號”。該產品底層資產石家莊勒泰中心至今已運營四年多,具有穩定的收入、開創性的設計和運營理念,是勒泰品牌的濃縮樣板。此項目坐落于石家莊市中心,項目總體量超62萬平方米,入池的裙樓購物中心建筑面積38萬平米,于2012年開業,出租率逾95%,擁有400余個高質量租戶,開業即為石家莊填補城市品牌空白58個,項目日均客流量達10萬人次,其所打造的潮流、時尚城市綜合體項目一經開業即成為石家莊市的文化娛樂地標,及國家首家獲評AA##景區的購物中心。而勒泰商業地產集團聯合國內領先的REITs團隊中聯基金,成功設立“境內首單不依賴主體評級REITs產品”,于深交所掛牌交易。

“勒泰一號”掛牌上市
    該產品未及掛牌已創下多個“第一”,既是“首單不依賴主體評級REITs產品”,也是“首單河北省REITs產品”,以及“首單非一線城市優質商業REITs產品”,且創“同類型產品REITs成本最低”。產品標的資產主要租戶均為當前消費環境中的大眾品牌,商戶穩定,購物中心定位中高端時尚消費。此外,“勒泰一號”作為多個REITs首單產品給國內房地產帶來巨大影響力,公司注入大量的資金投資發展較為成熟的物業,隨著租金和房產的升值,該產品長期回報率相對穩定,分紅頗豐,是投資的優眩

  勒泰一號的發行成功開創了中國金融資本市場的先河,對勒泰集團正在探索的“商業地產+金融”雙翼發展戰略具有里程碑意義。勒泰集團金融事業部總裁張妍表示,勒泰一號將以穩定、可預期的資產現金流為支撐,加快勒泰集團資金周轉效率,優化財務結構,提升集團在商業地產和金融領域的結構布局、資源優勢及品牌影響力。對運營較為成熟的物業打包設立REITs并在公開市場發行,實現資金快速回籠,同時持有部分REITs份額,享受未來分紅和物業升值收益,將成為勒泰集團的長期發展方向。

  業內前景看好 REITs推動市場發展

  業內專家認為,作為完全按照國際標準REITs模型設計底層架構的證券化產品,該產品的順利落地,極大地推進了國內REITs市場的發展,也為非一線城市優質商業物業獲得資本市場支持提供了可行路徑和成功范例,并為推動標準化權益型公募REITs發展、引導投資者回歸證券化以底層基礎資產為核心的本源,進行了有益的鋪墊和探索。中國證監會債券部副處長閆云松亦評價其“意義重大、方向正確,值得行業研究”。

  勒泰集團積極開展商業不動產資產證券化、商業地產私募基金和房地產信托基金、資產并購等多元化業務。依托“勒泰一號”REITs產品,在中國內地積極申請互聯網金融牌照,研究互聯網金融的創新業務模式、產品形態以及基于大數據和云平臺的移動終端產品,產品將圍繞房地產全產業鏈投融資平臺,同時涉足基金等板塊,在互聯網領域打造從產品、平臺到客戶的一體化融資平臺。除石家莊勒泰中心外,勒泰集團在多地擁有優質商業地產項目,這些項目亦有逐步完成資產證券化的安排,張妍指出:“資產證券化是勒泰實現資金回流、降低杠桿、提升資產運營效益的重要手段。在時間安排方面,由于目前國內資產證券化對標的物業的選擇還是偏向于成熟運營的物業,勒泰將結合這一現狀,未來可能優先考慮對唐山遠洋城進行證券化安排。但同時,市場上出現了以培育期的商業為標的物業的不動產證券化產品,以及PRE-ABS的產品模式,因此也在考慮能否將處于培育期的唐山勒泰中心和邯鄲勒泰城的證券化安排提上日程。勒泰不會停止對金融創新的嘗試與探索,打造公募REITs是盤活存量商業資產的平臺,也是長期的戰略方向。”
石家莊勒泰中心
    REITs代表著目前全世界房地產領域最先進的生產力。房地產投資信托,是基于房地產行業細分的科學規律,隨著房地產六大環節(資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業服務)的分工合作,隨著政府執政能力逐漸加強,房地產行業的逐漸規范而出現的。它可以最大限度的保證政府利益,并能有效的實現整個房地產行業的規范。REITs是金融服務實體經濟,構建多層次資本市場體系的重要途徑;是推動經濟去杠桿,防范化解系統性金融風險的有效方式;是貫徹落實十九大“房住不炒”思想的重要抓手,是構建房地產長效機制的重要組成;是促進金融與房地產良性循環的重要工具。



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